Podział działki

Załóżmy, że  jesteśmy w korzystnej sytuacji i posiadamy dziąlkę (częściowo zabudowaną) , na której planujemy budowę. Ale na posiadaniu korzyści się kończą, bo owa działka stanowi współwłasność (nie małżeńską ustawową). Jesteśmy zatem zobowiązani do uzyskiwaniu szeregu pisemnych zgód i oświadczeń pozostałych współwłaścicieli, bez  których to zgód i  oświadczeń o budowie nie ma mowy.
Takie kwitki potrzebne będą do przedłożenia min. u dostawców mediów czy w Urzędzie Miasta do wydania WZ/pozwolenia na budowę.
Budowa na działce będącej współwłasnością ma zatem swoje wady. Największą jest fakt, iż budynek postawiony na takiej działce również stanowi współwłasność.
Jedyne rozsądne rozwiązanie to podział działki. Można go przeprowadzić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Pojawia się jednak pytanie czy mamy stuprocentową pewność, że owe pozwolenie uzyskamy. Jeżeli się nie uda, pozostajemy z kawałkiem "bezwartościowej" (z budowlanego punktu widzenia) ziemi.
O ile zatem mamy dobre stosunki z naszym współwłaścicielem, możemy podpisywać wspomniane wyżej zgody i oświadczenia, a samego podziału nieruchomości dokonać po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę i później.

Kiedy zatem dojdziemy do wniosku, że na podział nadszedł czas, trzeba wyskoczyć z kilku tysiączków i czekać cierpliwie kilka miesięcy.

Pierwsze kroki należy skierować do uprawnionego w temacie geodety.
Jeżeli geodeta będzie uprzejmy to poinformuje nas, że istnieją dwie procedury na załatwienie sprawy:
1. Podział działki -  formalności trwają dłużej tj. ok. 6 miesięcy i więcej kosztują,
2. Wydzielenie - procedura krótsza (ok. 3-4 miesiące) i tańsza, ale możliwa do przeprowadzenia tylko wtedy gdy na działce jest już posadowiony jakiś budynek. W wyniku tej procedury następuje wydzielenie zabudowanej działki.
Efekt obydwu procedur jest taki sam, mianowicie uzyskujemy dwie działki.

Jak odbywa się wydzielenie.
Geodeta udaje się do Wydziału Geodezji UM i pobiera niezbędne mu materiały- mapy, wytyczne punków itp. Jeżeli współwłaściciele są w komitywie ustalają między sobą jaka będzie linia przebiegu granicy działek. O ile geodeta nie dostrzeże w uzgodnieniach jakiś nieprawidłowości, które mogą doprowadzić do odrzucenia podziału przez UM, z materiałami i osprzętem przybywa na działkę i dokonuje pomiarów w terenie czyli przeprowadza inwentaryzację, pozostawiając po sobie ślady w postaci kołków i odblaskowego sprayu.
Na podstawie inwentaryzacji i uzgodnień z właścicielami sporządza projekt podziału nieruchomości, na który składa się:
- mapa - mapa jak każda inna, trochę kresek i cyferek i jedna bardzo istotna informacja. Jeżeli działki dzielone są w taki sposób, że jedna z nich nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, konieczne jest wskazanie służebności przejazdu i przechodu. Bez owego nie ma po co składać wniosku o podział,
- wykaz zmian gruntowych - to tabelka w której określa się dane działki przed podziałem i po podziale - własność wraz z udziałami, numeracja działek, powierzchnia działek, służebność.

W tzw. międzyczasie wysyła się zawiadomienie do UM oraz właścicieli działki dzielonej oraz sąsiednich działek o wszczęciu postępowania dotyczącego podziału nieruchomości oraz wyznaczeniu daty i godziny wizji w terenie, na którą to wizję wszyscy zawiadomieniu mogą czuć się zaproszeni .  
Obecność właścicieli działki dzielonej na wizji jest niezbędna, natomiast właścicieli działek sąsiadujących raczej niemile widziana ;)
Jeżeli nikt z obecnych na wizji, a mających coś do powiedzenia w sprawie nie wnosi zastrzeżeń co do podziału, zostaje spisany protokół z wizji oraz podpisanie przez właścicieli dzielonej działki wniosku do UM o wydanie decyzji podziałowej.
Po miesiącu każdy z właścicieli otrzymuje pisemną decyzję UM o przyjęciu / odrzuceniu wniosku podziałowego. Po 14 dniach od daty odbioru tego dokumentu następuje jego uprawomocnienie co oznacza, że klamka zapadła. Wyskakujemy w pieniędzy dla geodety (ceny za usługę oscylując w granicach 2000-3000 zł)
Nie oznacza to jednak końca sprawy.
Mianowicie w wyniku tych czynności powstają dwie działki o określonych powierzchniach, ale w dalszym ciągu dla każdej działki pozostaje współwłasność. Z formalnego punktu widzenia oznacza to, że w księdze wieczystej prowadzonej dla działki "matki" zostaje wprowadzona zmiana oznaczenia działek objętych księgą. Natomiast nie zmienia się wpisów w dziale II dotyczących własności.
Aby sprawę doprowadzić do końca z dokumentami podziałowymi, które przekaże nam geodeta oraz prawomocną decyzją o podziale (i kilkoma innymi świstami) należy udać się po dobrego notariusza w celu spisania umowy darowizny / zniesienia współwłasność oraz umowy ustanowienia służebności.
W wyniku podpisania przez strony umowy notarialnej następuje dokonanie zmiany własności w dziale II KW oraz założenie drugiej KW dla drugiej działki.
Cena za spisanie umowy notarialnej zależy od zadeklarowanej przez właścicieli wartości działki oraz dobrej woli samego notariusza, a oprócz jego wynagrodzenia musimy zapłacić również, za szereg wpisów do ksiąg wieczystych.

Na co zwrócić szczególną uwagę przy spisywaniu umowy notarialnej?:
- zadeklarowana wartość nieruchomości - naprawę musi być ona realna bo inaczej urząd skarbowy siądzie nam na głowę,
- określenie sposobu służebności przejazdu i przechodu - najczęściej odbywa się z załącznikiem graficznym z wykazu zmian gruntowych,
- jeżeli przez działki prowadzone są jakiekolwiek instalacje (wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa i inne) służące do użytku tej drugiej działki, należy zadbać o wpisanie takiej służebności do do ksiąg wieczystych, 
- służebność osobista - bardzo "ciekawy" i cholernie kontrowersyjny temat. Służebność osobista mieszkania wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej obciąża także wszystkie działki które powstają w wyniku ewentualnych podziałów nieruchomości. Łopatologicznie: rodzice darowali dziecku działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym ustanawiając przy tym osobistą służebność mieszkania w tym konkretnym budynku oznaczonym konkretnym adresem. Dziecko po 10 latach postanowiło działkę podzielić (np. w celu sprzedaży) na dwie części w wyniku czego powstała działka niezabudowana i działka zabudowana budynkiem, dla którego prowadzona jest służebność. Z punktu widzenia ksiąg wieczystych (podstaw prawnych takiego działania jeszcze nie odkryłam)
służebność osobista mieszkania zostaje przepisana również do działki niezabudowanej. Tak oto rodzice posiadają służebność osobistą w dwóch działkach / dwóch księgach wieczystych. Jak się takiej służebności, brzydko rzecz ujmując, pozbyć. Darczyńca na rzecz którego została służebność ustanowiona, musi złożyć do sądu oświadczenie, że jego wolą jest wykreślenie służebności z określonej księgi wieczystej. Inną metodą jest oczekiwanie na śmierć darczyńcy - wtedy służebność z mocy prawa wygasa i do sądu trzeba złożyć wniosek z aktem zgonu.
Dlaczego o tym temacie tak dużo? Bowiem służebność osobista wpisana do księgi wieczystej stanowi obciążenie przez co może skutecznie uniemożliwić zaciągnięcie choćby kredytu hipotecznego.
- bardzo ważny jest ostatni rozdział aktu notarialnego - trzeba koniecznie zwrócić uwagę czy aktem notarialnym wnosi się do sądu o dokonanie wpisów. Zdarza się bowiem tak, że akt notarialny stanowi oświadczenia i uzgodnienia stron co do darowizny działki, ale nie stanowi on wniosku do sądu o wprowadzenie zmian w księgach wieczystych. Jeżeli akt notarialny nie przewiduje takiego zapisu należy osobiście udać się do sądu i złożyć stosowne wnioski.

Reasumując, podział działki jest sprawą złożoną, długotrwałą i niestety kosztowną (dla przykładu wniosek do sądu o wykreślenie służebności osobistej z powodu śmierci kosztuje jedyne 60 zł i jest wnioskiem tanim, a temu podobnych wniosków składa się kilka i każdy niestety kosztuje). Ale czy nie warto spać spokojnie i wiedzieć, że nasz dom stoi na naszej ziemi i nikt tu nam nie wtargnie?